pf 대출이란 빠르게 도움되는 정보만 알아봅니다.
부동산 가격 하락세로, 최근 몇 년간 부동산 경기 호황을 타고 급속도로 불어난 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출’의 연쇄 부실이 우려되고 있습니다.
금융당국 역시 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 대한 강도 높은 점검에 착수했습니다. 레고랜드 사태로 촉발된 채권시장 위기, 금리 인상, 부동산 침체 등 각종 악재가 쏟아졌는데요. 112조 원에 달하는 금융기관의 PF 대출 건전성을 점검해 부실 위험을 줄이겠다는 취지입니다.
2011~2013년 저축은행 부실 사태 이후 약 8년간 부동산 PF 대출은 은행권에서 23% 늘어났는데요. 반면 비은행권에서 무려 431% 급증했습니다.
부동산 시장에선 사업을 진행하면서 PF 대출을 일으키고 분양 계약금과 중도금을 받아 이를 상환하는 식으로 사업을 진행합니다. 특히 PF 대출 규모가 워낙 크기 때문에 자칫 금융권 위기로도 번질 수 있습니다.
오늘은 최근 이슈가 되고 있는 부동산 PF 대출에 대해 자세하게 알아보겠습니다.
목차
- PF 대출이란
- 고위험 브릿지론
- 부동산 PF 대출 연쇄 부실?
PF 대출이란
1) PF 대출이란?
PF 대출은 Project Financing의 약자입니다. 금융기관이 특정 사업의 수익성과 사업을 통해 벌어들일 현금 등을 담보로 자금을 대출해주는 금융기법입니다.
일반 개인이 은행에서 대출받으려면 보통 개인의 자산(담보)이나 신용도로 대출 여부와 금리가 결정됩니다. 반면, PF 대출은 신용이나 물적인 담보가 아닌 대출을 받아 갈 기업의 자산이나 신용이 아닌 사업을 대상으로 대출이 진행됩니다. 그래서 대형건설사업에 주로 활용되고 있습니다.
쉽게 말해, 해당 사업지에 미래의 수익이 발생할 것을 감안하여 그 총사업비에 대한 대출을 받는 것입니다. PF에서의 담보는 미래의 창출될 수익까지 얹어서 담보대출을 받는 것이라고 생각하시면 됩니다.
예를 들면 현재 가지고 있는 토지가 5억이라고 하면 이 토지에 10억짜리 건물을 짓는다고 가정할 때, 총 15억의 대출을 받는 것입니다. 그렇다면 토지 금액이 5억원이니 그 5억원을 근저당 설정 혹은 신탁으로 설정을 해놓는 것입니다. 즉, 이 건물 내지 이 사업장이 완공되었을 때 얼마나 미래의 가치가 있는지를 은행권 전문가들이 판단하여 대출을 해주는 제도입니다.
| PF 대출 업무 프로세스 | |
| 개발 계획 타당성 검토 | 해당 사업 개략적 사업 수지 및 인허가 가능성 분석 |
| 지주 협의 상황 확인 | 매도 의사, 매도 희망 금액, 시기, 계약금/중도금 등 세부 조건 |
| 자문 계약 체결 | 금융 자문 수수료, 제3자 계약 등에 대한 세부적인 계약서 작성 |
| 금융구조 설계 | 딜의 특성에 따라 브릿지론(토지 대금), 본 PF(시공비용) 등의 투자/EXIT 구조 설계 |
| 금융사 평가 및 선정 | all-in cost(금리+수수료 등 총비용), 구조, 상환방식 등 종합적인 금융구조 평가 |
| 자금조달 계약 체결 | 대주단 - 시행사 간 계약 체결 |
| 토지매입/인허가/시공/분양 | 1) 인허가 및 착공 시점에 본PF 자금 투입 2) 기존에 별도 브릿지론이 있을 경우 브릿지론 상환 |
| 대금상환 및 종료 | 분양 대금 정산(일시 상환 또는 분양률 연동)하여 본 PF 대출 상환 |
2) PF 대출받는 대상은?
시행회사, 건축주, 물론이고 개인도 받을 수 있습니다. 큰 건물은 물론이고 작은 창고도 PF 대출이 가능하기 때문입니다. 나의 자본은 20% 필요합니다.
▶ 나의 자본 20% = 토지대 + 공사비 + 세금과 관련되는 직접, 간접 인입비
예를 들면 토지가 3억이고 공사비가 7억이고, 세금 및 인허가 비용이 1억원이라고 하면 총 11억의 금액이 필요합니다. 여기에서 20%인 2억 2천 이상이 현장에 투하가 되어야 안정적으로 인정받고 대출을 받을 수 있습니다.
3) PF 금융을 취급은 어디서?
제1금융권, 제2금융권, 저축은행, 보험회사와 더불어 증권사에서도 IB와 함께 연계해서 중개를 해주고 있습니다. 또 P2P 펀딩 업체에서도 가능합니다. P2P 펀딩회사는 은행권과 똑같이 사업성을 검토합니다.
하지만 P2P펀딩회사는 회사에서 대출이 나오는 구조가 아니고 개인 간 거래입니다. 그래서 하나의 사업에 여러 개인이 투자하여 이루어집니다. 은행에서 부결이 나게 되면 차선책으로 P2P를 알아보시는 것도 대안입니다.
4) 금융사별 PF 대출 현황
올 상반기 전체 금융권이 보유한 부동산 PF 대출액은 2012년 말 37조6000억원에서 지난 6월말 112조3000억원으로 3배가량 늘어난 것으로 나타났습니다. 2014년 이후 2금융권을 중심으로 연평균 14%의 높은 증가세를 지속한 영향으로 풀이됩니다.
업권별로는 보험업권이 전 금융권 중 가장 많은 부동산 PF 대출액을 보유한 것으로 나타났습니다. 올 상반기 보험사의 부동산 PF 대출액은 43조3000억원으로 집계됐는데요. 이는 10년 전인 2012년말(4조9000억원) 대비 약 10배 늘어난 것입니다.
여신전문회사(카드·캐피탈)의 부동산 PF 대출액도 2012년 말 2조8000억원에서 26조7000억원으로 큰 폭 확대됐습니다. 반면 같은 기간 은행권 PF 대출액은 24조5000억원에서 28조3000억원으로 3조8000억원 늘어나는 데 그쳤습니다.
2011~2013년 부동산 PF 대출 부실 사태로 은행권이 PF 대출에 보수적인 태도를 보이자 그 틈을 2금융권이 파고든 때문으로 분석됩니다. 부동산 개발수요 증가, 비은행권의 사업다각화 및 가계대출 규제에 따른 대체 수요가 맞물리면서 몸집이 크게 확대된 것입니다.
고위험 브릿지론
금융권에서 PF 대출을 조달할 수 있도록 다리(bridge) 역할을 하는 대출(loan)을 '브릿지론'이라고 합니다. 후순위 성격인 브릿지론은 시공 전 토지매입, 인허가, 시공사 보증에 필요한 자금을 공여하는 것을 의미합니다. 캐피탈사들이 주로 보유하고 있습니다.
기본적으로 사업 전에 대출을 내주는 구조인 만큼 본 대출로 연결이 돼야 대출원금과 이자 등 자금회수가 가능해집니다. 안되면 그대로 자금이 묶이는 형식입니다.
지금과 같은 부동산 경기 냉각기에는 특히 브릿지론이 정상적으로 작동되지 않을 가능성이 높습니다. 사업 프로젝트 자체가 중단되는 경우가 많아지기 때문입니다. 인플레이션 장기화 여파로 원자재 가격이 올라 공사비가 크게 상승하면서 분양 부담이 쉽게 낮아지지 않고 있습니다.
다만 향후 캐피탈사의 부동산 PF 자산 성장세는 축소될 전망입니다. 금융감독원이 올해 1월부터 캐피탈사들에게 담보가치가 브릿지론 규모의 130%를 넘지 못하면 이를 부동산 PF 대출로 분류하도록 조치했기 때문입니다.
캐피탈사를 포함한 여전사가 총 여신 규모의 30% 이내에서 PF 대출과 채무보증을 실행할 수 있을 텐데요. 브릿지론 만기 시 연장보다 상환을 요구할 가능성이 높습니다.
부동산 PF 대출 연쇄 부실?
한국은행에 따르면 2014년부터 올해 6월까지 전 금융권 부동산 PF 대출은 38조8천억원에서 112조2천억원으로 73조4천억원(189.2%) 급증했습니다. 2011년 터진 저축은행 부동산 PF 대출 부실 사태를 고려해 은행권은 5조3천억원(23%) 늘리는 데 그쳤는데요. 비은행권에서는 68조1천억원(431%) 대폭 증가했습니다.
약 8년 동안 부동산 PF 대출 증가율은 여신전문금융회사(888.9%), 보험사(659.6%), 저축은행(409.5%) 순서로 큽니다. 비은행권은 과거 부실 사태에도 부동산 경기 호황에 힘입어 대출을 늘렸습니다.
부동산 PF 대출은 개발 사업의 미래 가치를 보고, 자금을 미리 빌려주는 방식입니다. 개발사업이 계획대로 이뤄지지 않으면, 미래에 차곡차곡 들어오기로 했던 현금흐름에 차질이 생기면서 대출도 부실에 빠지게 됩니다. 그러나 최근 부동산 시장은 빠르게 얼어붙고 있습니다. 서울 아파트 가격만 해도 19주 연속 하락세다.
금리 인상과 건설자재 가격 상승으로 개발 비용은 증가하는데요. 주택가격이 계속 하락하면 사업이 지연·취소되면서 대출 건전성이 악화할 수밖에 없습니다. 미분양 주택 증가도 부동산 PF 대출에 치명적입니다.
아직 전 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 0.50%(지난 6월 기준)입니다. 2011년 저축은행 부실 사태 때(11.23%)보다는 낮은 편입니다. 그러나 비은행권의 연체율이 올해 들어 상승세로 돌아섰고, 여전사(지난해 말 0.19%→지난 6월 0.84%)와 저축은행(1.21%→1.76%) 연체율은 평균보다 높은 편입니다. 상황이 빠르게 악화할 수 있을 가능성이 높습니다.
부동산 PF 대출이 위험한 이유는 부실이 꼬리를 물 수 있다는 점입니다. 부동산 PF 대출 영역에서는 이를 기반으로 한 유동화 시장도 발달돼 있습니다.
개발 시행사에 대출해준 금융기관이 유동화전문회사(SPC)에 대출채권을 넘기게 됩니다. 그럼 에스피시는 이 대출채권을 다시 위험을 분산시킨 자산유동화증권(ABS)으로 변환해 투자자를 끌어모읍니다.
부동산 PF 대출에서 파생된 유동화 증권 규모도 2014년 20조9천억원에서 올해 6월 39조8천억원으로 18조9천억원(90.4%)이나 큰 폭 증가한 상태입니다. 이 과정에서 증권사는 보증 수수료를 노려 유동화 증권 채무보증에도 끼어들게 됩니다. 증권사의 관련 채무보증 규모도 지난 8년간 17.5조원(236.5%) 불어났습니다.
복잡한 부동산 피에프 대출 구조에 여러 곳이 얽혀 있어 부실이 발생하면 도미노식으로 전이될 가능성이 큽니다. 첫 단계인 시행사 개발사업부터 문제가 생기면 연쇄적으로 위험해집니다.
9월 말에 발생한 레고랜드 사태가 대표적입니다. 지방공기업인 강원중도개발공사가 레고랜드 건설 자금 마련을 위해 부동산 PF 대출을 기반으로 약 2천억원 규모의 유동화 증권을 발행했습니다. 그러나 정작 시행사인 강원중도개발공사가 채무 불이행에 빠지게 됐는데요. 유동화 증권과 연관된 증권사는 물론 개인 투자자들까지 피해가 확산되고 있는 상황입니다.
최근 금리인상으로 부동산 시장이 침체에 빠지며 부동산 가치가 하락했는데요. 그동안 벌여왔던 부동산 개발 수요가 꺾이면서 개발 시 사용되는 부동산 PF대출 부실로까지 이어지고 있습니다.
특히 PF 및 투자금융은 일반적으로 평균 여신 규모가 크고 경기 민감도가 높아 수익의 변동성이 큽니다. 또 연체 등 부실 발생이 표면적으로 드러나기 전까지 해당 자산의 부실 징후를 파악하기 어려운 점도 있습니다.
아무쪼록 금융당국의 주시 아래 해당 자산의 비중이 높은 캐피털사를 중심으로 위험 관리 현황에 대한 점검이 필요할 것 같습니다.
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