다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제? 3분짜리 총정리 (+ 장기보유특별공제, 조정대상지역 소득세율, 비과세 완화)

다주택자 양도소득세 중과를 예정대로 2021년 6월부터 진행한다고 합니다.

 

 

몇 년 전부터 부동산 시장이 뜨겁습니다. 정부의 쏟아지는 규제 정책으로 인해 조금씩 완화되고 억제되는 분위기인데요. 다주택자 양도소득세 중과 등 다양한 대책이 이제 시행단계에 들어섰습니다. 2021년 6월 부터는 다주택자 양도세 중과가 이루어져 최대 75%의 세율을 내야만 할 수도 있습니다. 정부는 양도세 완화 논란을 잠재우며 예정대로 6월 1일부터 진행한다고 합니다.

 

한겨레-양도세중과6월부터

 

부동산을 가지고 계신분들 혹은 부동산 취득 예정이신 분들이 궁금할 정보들을 모았습니다. 꼭 다주택자가 아니시더라도 다주택자의 양도소득세는 어떻게 되는지 알아볼 필요가 있습니다. 부동산 흐름에 큰 영향을 끼치는 정책이기 때문입니다. 직접 살펴보았을 때 양도세가 과도하게 책정이 되었다고 싶으면 부동산 하락으로 이어지는 전망을 할 수 있을 겁니다. 혹은 생각보다 규제정책이 강력하지 않다면 그냥저냥 부동산 활황을 계속 이어질 것이다라고 예상을 하실 수 있겠지요. 다주택자 양도소득세에 관한 국세청의 공식 자료를 참고하였으니 판단에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 포스팅을 끝까지만 읽으신다면 다주택자 양도소득세율에 관해 다양한 정보를 빠르게 파악하실 수 있을 겁니다.

 

 

목차

1. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 전망
2. 다주택자 중과 세율은 +20% ~ +30%이다.
3. 양도세 장기보유 특별공제에 해당하기위한 방법
4. 조정대상지역 양도소득세율은 최소 70%
5. 양도세 완화, 비과세를 받을 수 있는 방법

 

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 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 전망

 

다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제는 이루어지지 않을 것 같습니다. 기존의 계획대로 2021년 6월 1일부터 양도세율이 높아질 것으로 예상됩니다. 그 배경은 어떠할까요? 

 

다주택자 양도세 중과 - 충분한 시간을 줬다

 

다주택자 양도세 중과에 대해 알아보기 위해서 처음으로 돌아가야 합니다. 2020년에 이루어진 부동산 안정 정책이지요. 그때 다주택자 양도소득세 중과를 선언하고 1년 동안의 유예기간을 주었습니다. 그사이 매도할 사람은 미리 매도하라는 의미였지요. 하지만 당연하게도 대중들은 부동산을 많이 매도하지 않았습니다. 정책 선언을 믿지 않고 바꿔질 것이라는 기대가 있었기도 했지요. 혹은 중과세하더라도 매도하지 않고 보유하는 편이 더 수익이 크다고 생각했을 수도 있습니다. 어떠한 선택을 하였든 더욱 이득이 된다고 생각하는 선택을 했겠지요.

 

 

결과적으로 부동산 매물을 나오지 않았고 오히려 꾹 잠긴 모습이었습니다. 그리고 실제 중과세할 기간이 다가오면 양도세 중과를 유예, 완화하자는 의견이 나오기 시작했습니다. 하지만 당정은 1년간 기회가 주어졌는데 매물은 나오지 않았으니 유예해도 별 의미가 없을 것이다. 라고 하였습니다. 결국 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제는 이루어지지 않을 것 같습니다. 예정대로 중과된 양도세가 6월 1일부터 시행될 것으로 보입니다.

 

 

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 다주택자 중과 세율은 +20% ~ +30% 이다.

 

먼저 기본세율을 알아보겠습니다. 양도소득세는 기본적으로 기본세율을 따릅니다. 국세청에서 기본세율표를 가져왔습니다.

기본세율

 

 

여기서 다주택자 중과 세율은 다음과 같습니다. 알아보기 쉽게 표로 잘 정리가 되어있습니다. 본인의 주택 개수, 조정대상지역인지, 일반지역인지, 보유기간만 알고 있으면 간단하게 계산이 가능합니다. 아래의 자료는 2021년 6월 1일 이후로 적용이 되는 자료입니다.

 

다주택자 중과세율

 

다주택자 중과세율 및 비사업용 토지 세율(’ 21.6.1. 이후)(소득법 §104①,④,⑦)

주택· 조합원입주권· 분양권	2주택	조정 대상지역	1년 미만	70%	中 큰 세액
				기본세율＋20%p
			2년 미만	60%	中 큰 세액
				기본세율＋20%p
		일반지역	1년 미만	70%	(경합없음)
			2년 미만	60%
	3주택	조정 대상지역	1년 미만	70%	中 큰 세액
				기본세율＋30%p
			2년 미만	60%	中 큰 세액
				기본세율＋30%p
		일반지역	1년 미만	70%	(경합없음)
			2년 미만	60%
비사업용 토지		지정지역 (’18.1.1.이후)	1년 미만	50%	中 큰 세액
				비사토세율＋10%p
			2년 미만	40%	中 큰 세액
				비사토세율＋10%p
		일반지역	1년 미만	50%	(경합없음)
			2년 미만	40%

 

 

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 양도세 장기보유특별공제에 해당하기 위한 방법

 

주택의 양도소득세의 경우 장기보유특별공제라는 것이 있습니다. 주택의 실소유주에게는 많은 세금을 매기지 않기 위함인데요. 기본적으로 보유 및 거주를 오래 한 경우, 다주택이 아닌 1 주택을 보유한 경우에 해당합니다. 자세한 내용은 국세청 홈페이지의 자료를 참고하시기 바랍니다.

 

장기보유특별공제율

 

1세대 1 주택 상태에서 10년 이상 보유 및 거주한 경우 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 양도소득세를 크게 줄일 수 있는 좋은 전략입니다. 따라서 다주택자일 경우 주택을 매도하여 1 주택자가 되도록 유도한 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

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 조정대상지역 양도소득세율은 최소 70%

 

조정대상지역의 경우 특히나 큰 양도소득세율이 적용이 되는데요. 조정대상지역에 주택을 보유하고 있고 게다가 다주택자인데 1년 미만만 보유하는 경우 양도세는 최소 70%를 내야 합니다. 거의 수익을 가져가지 못한다고 볼 수 있습니다. 아까 보았던 다주택자 중과세율을 보면 되는데요.

 

 

 

2 주택자 조정대상지역의 부동산을 처분하는 경우를 보겠습니다. 보유기간에 따라도 크게 세율이 영향을 미칩니다. 보유기간이 1년 미만일 경우 70%의 양도소득세율 혹은 기본세율+20% 중 더 큰 세액이 적용됩니다. 기본세율은 차액이 10억 원을 초과한 경우에 최대인 45%가 적용되므로 +20% 중과세를 더해도 65%입니다. 따라서 2 주택자 조정대상지역의 아파트를 매도하는 분들은 70%의 양도소득세를 내야 한다고 보시면 됩니다. 다른 구간도 같은 방법으로 계산할 수 있습니다.

 

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 양도세 완화, 비과세를 받을 수 있는 방법

 

양도세 중과가 크기 때문에 이를 완화, 비과세 받을 수 있는 방법을 찾으시는 분들이 많을 것이라 생각됩니다. 일반적으로 많이 사용되는 방법은 증여가 되겠고요. 국세청 홈페이지에서 설명하는 방법은 1세대 1가구가 되는 것입니다. 

 

 

양도소득세-비과세

 

 

양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세 하거나 감면되는 경우가 있습니다.

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. ’17.08.03. 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 거주요건 있음. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

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다주택자 양도소득세 중과세와 관련하여 세율, 비과세, 장기보유특별공제 등을 알아보았습니다. 논란에도 불구하고 중과세 정책을 예정대로 시행하는 정부의 단호함에 어느 정도 부동산 방향성이 달라질 수 있을 것인지 기대가 됩니다. 무엇보다 중요한 것은 시행된 정책에 대한 대응이니까요. 자세히 살펴보시고 적절한 대응으로 성투하시길 바랍니다. 끝으로 함께 읽으면 좋을 글들을 첨부하겠습니다.

 

 

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